전세금청구사건

채권담보의 목적으로 미등기건물의 대지에 관하여 소유권이전등기를 경료한 채권자를 주택임대차보호법 제3조 제2항 소정의 임차주택의 양수인으로 볼 수 있는지 여부

채권자가 채권담보의 목적으로 채무자소유의 대지에 관하여 소유권이전등기청구권 보전을 위한 가등기를 경료하고 변제기까지 채무변제가 없으면 가등기에 기한 본등기를 경료함과 아울러 그 지상의 미등기건물을 명도받기로 하는 내용의 제소전화해를 한 후 이에 기하여 위 대지에 관하여 본등기를 경료한 경우, 채권자는 담보권실행을 위하여 채무자와 그 임차인 사이에 임대차관계 종료후에도 채무자를 대위하여서만 임차인에 대하여서 건물명도를 구할 수 있는 지위에 있을 뿐이므로 그 채권자를 주택임대차보호법 제3조 제2항 소정의 임차주택의 양수인으로 볼 수 없다.

【원고, 항소인】 오정숙

【피고, 피항소인】 유영자

【원심판결】 제1심 부산지방법원(84가단4779 판결)

【주 문】 원고의 항소를 기각한다. 항소비용은 원고의 부담으로 한다.

【청구취지 및 항소취지】 원판결을 취소한다. 피고는 원고에게 원고로부터 부산 남구 (이하 생략) 지상 브록조 스레트지붕 평가건 점포 및 주택 건평 약50평중 방 2칸 및 부엌 1칸 건평 약 10평을 명도받음과 동시에 금 3,000,000원를 지급하라. 소송비용은 1,2심 모두 피고의 부담으로 한다라는 판결 및 가집행의 선고(원고는 당심에서 청구취지를 감축하였다.)

【이 유】 (1) 각 성립에 다툼이 없는 갑 제3호증(등기부등본), 갑 제5호증(화해신청서), 원심증인 소외인의 증언에 의하여 각 진정성립이 인정되는 을 제2호증(차용금증서), 을 제3호증(각서)의 각 기재와 원심증인 소외인, 고재일의 각 증언에 변론의 전취지를 종합하여 보면 피고는 소외인에게 1981.9.21. 금 20,000,000원을 이자는 월 4푼, 변제기는 같은해 12.21.로 약정하여 대여하면서 이에 대한 담보의 목적으로 부산 남구 (이하 생략) 대 277.4평방미터중 소외인 소유인 839분의 519지분에 관하여 같은해 9.22.자로 피고명의의 소유권이전등기청구권 보전을 위한 가등기를 경료한 사실, 같은해 10월경 피고와 소외인 사이에 소외인이 1981.12.22.까지 위 대여금을 변제하지 아니하면 위 대지에 관하여 위 가등기에 기한 본등기절차를 이행함과 아울러 위 대지와 그 지상의 소외인 소유 미등기 무허가건물인 브록조 스레트지붕 평가건 점포 및 주택 건평 약 50평을 피고에게 인도 및 명도하기로 하는 내용의 제소전화해가 이루어지고, 그후 피고는 소외인이 위 대여금을 변제하지 아니하자 위 제소전화해 조서정본에 의하여 위 대지에 관하여 1984.5.1.자로 위 가등기에 기한 본등기를 경료한 사실을 각 인정할 수 있고 달리 반증이 없다. (2) 이에 원고는, 소외인 소유 미등기건물중 방 2칸, 부엌 1칸 액 10평을 같은 소외인으로부터 1972.6월경 임차보증금 400,000원에 임차하여 1979.5월경 임차보증금을 금 3,000,000원으로 올려지급하고 주민등록을 마쳐 현재까지 그곳에 거주하고 있으므로 그후 위 건물을 양수한 피고에 대하여 주택임대차보호법에 따라 원고의 점유사용 부분을 명도받음과 동시에 위 임차보증금 3,000,000원의 지급을 구한다고 주장하므로 먼저 피고가 주택임대차보호법 제3조 제2항 소정의 임차주택의 양수인에 해당하는지 여부에 관하여 보건대, 위 법조항 소정의 양수인이라 함은 매매, 교환등 법률행위에 의하거나 상속, 공용징수, 경매등의 법률규정에 의하여 임차주택의 소유권을 취득한 자를 일컫는다 할 것인데, 이 사건에서 비록 앞에서 본바와 같이 피고가 위 대지에 관하여 그 소유권을 취득하였다 할지라도 위 건물에 관하여는 피고 명의의 이전등기를 경료하지 아니한 이상 아직 그 소유권을 취득하였다고 볼 수 없을 것이고(앞서 본 피고와 소외인 사이의 화해내용에 의하면 피고에게 위 건물에 관한 소유권이전등기 청구권이 있는지도 의심스럽다), 다만 피고는 그 담보권를 실행하기 위하여 소외인에게 위 건물의 명도를 구할 수 있을 뿐이며 더구나 원고에 대하여는 원고와 위 배석인 사이의 임대차관계가 종료된 후에도 위 배석인을 대위하지 아니하면 독자적으로 원고 점유사용 부분의 명도를 구할 수 없는 지위에 있음에 불과하므로 이러한 지위만으로는 피고를 주택임대차보호법 제3조 제2항 소정의 임차주택의 양수인이라거나 기타 임대할 권리를 승계한 자로 볼 수 없을 것이어서 피고가 위 법조항 소정의 임차주택의 양수인임을 전제로 한 원고의 위 주장은 나머지 점에 관하여 살필 것도 없이 받아들일 수 없다 할 것이다. (3) 그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유없어 이를 기각할 것인즉, 원판결은 이와 결론을 같이하여 정당하므로 이에 대한 원고의 항소는 이유없어 이를 기각하고, 항소비용은 패소자인 원고의 부담으로 하여 주문과 같이 판결한다. 판사 윤경현(재판장) 이강남 강현안