소유권이전등기

부동산매매계약 당사자간의 특약으로 매수인의 대금지급을 매도인의 소유권이전보다 선이행의무로 정한 것이라고 본 사례

매매약정서에 ① 대금완납시에는 토지에 관한 소유권이전등기를 이행한다. ② 매수인이 토지상의 건물의 건축허가를 받음에 있어 매도인은 소유권자로서 토지사용을 승낙하고 매수인은 그 허가 이후 45일 이내에 매도인에게 금 29,000,000원을 지급하되 이를 지키지 못할 시에는 이자를 지급하며 그 변제방법은 위 건물이 45일 이내에 매매처분되면 그 대금 중에서 우선 변제키로 되어 있고, 또 매수인이 원래 위 토지의 소유자이었는데 동 토지를 담보목적으로 취득한 매도인으로부터 이를 다시 매수하게 된 것이고 그 매수의 주된 목적이 지상건물을 완성하여 처분함으로써 이득을 얻으려는 데에 있었다면 위 토지매매에 있어서의 매수인의 대금지급은 매도인의 소유권이전 보다 선이행의무로 정한 것이라고 볼 것이다.

민법 제105조, 민법 제536조

【원고, 피상고인】 송영섭 소송대리인 법무법인 을지합동법률사무소 담당변호사 이완희 외 1인 【피고, 상고인】 이강태 소송대리인 변호사 윤일영

【원심판결】 서울고등법원 1988.10.11. 선고 87나3205 판결

【주 문】 원심판결을 파기하고 사건을 서울고등법원에 환송한다.

【이 유】 상고이유를 본다. 원심판결 이유에 의하면, 원심은 원고가 1980.6.30. 피고로부터 이 사건 환지전 토지 3필지를 대금 29,000,000원에 매수한 사실을 인정한 다음 피고는 위 매매대금의 지급을 받은 후에 소유권이전등기를 이행하기로 약정하였는데 원고가 약정 기간내에 매매대금을 지급하지 아니하므로 위 매매계약을 해제하였다는 피고의 주장에 대하여 부동산매매계약에 있어서 특별한 사정이 없는 한 대금지급의무와 소유권이전등기의무는 동시이행의 관계에 있다고 할 것인 바, 이 사건 매매계약에 있어서 매수인이 위 건축허가를 받은 후 45일 이내에 매매대금을 지급하지 못하면 그 다음날부터 월 4푼의 이식을 가산지급하기로 한 약정의 취지는 원판시와 같이 상대방의 대금지급의무 불이행으로 인한 손해배상액을 예정한 것에 불과하고 달리 원고의 위 매매대금지급의무가 피고의 위 소유권이전등기절차이행의무보다 먼저 이행되어야 할 특별한 사정이 있음을 인정할 아무런 증거가 없으므로 원고의 매매대금지급의무가 선이행의 관계에 있음을 전제로 한 피고의 위 주장은 더 나아가 살펴 볼 필요없이 이유없다고 설시하고 있다. 그러나 원심이 채용한 갑제3호증(약정서)의 기재에 의하면 제4항에 “을(원고)이 갑(피고)에게 위 대금완납시에는 위 대지에 관한 소유권이전등기를 이행한다”라고 되어 있어 문면상으로 대금지급 의무가 소유권이전등기의무 보다 선이행의 관계에 있는 것으로 해석할 수 있을 뿐더러, 나아가 위 약정서의 내용을 보면 피고는 이 사건 토지의 소유권자로서 원고가 그 지상 6동 건물의 건축허가를 받음에 있어 대지사용을 승낙하고(제1항) 원고는 그 건축허가 이후 45일 이내에 피고에게 금 29,000,000원을 지급하되 45일 이내에 지급치 못할 시에는 그 다음날부터 월 4푼의 이식을 가산지급하며(제2항) 그 변제방법은 위 6동이 45일 이내에 매매처분되면 그 대금중에서 우선 변제키로(제3항) 되어 있고, 이러한 약정내용에 이 사건 토지를 포함한 원판시 7필지 토지의 원래의 소유자이던 원고가 위 토지와 그 지상의 미완성건물 6동을 소외 문응섭에게 매도하고 소유권이전등기까지 경료하여 주었는데 매매금이 지급되지 아니하여 원고가 위 문응섭과 전득자인 소외 김정국, 정철희 등을 상대로 한 소유권이전등기말소청구소송의 계속중 담보의 목적으로 이 사건 토지를 취득한 피고로부터 다시 매수하게 된 원판시 경위 사실을 종합하여 보면 원고가 위 약정을 한 것은 이 사건 토지를 매수취득하는 것보다 원고가 그 지상에 있는 무허가건물 6동을 완성하여 처분함으로써 이득을 얻으려는데 주된 목적이 있었던 것이므로 결국 이 사건 토지매매에 있어서는 당사자간의 특약으로 원고의 대금지급을 선행의무로 정한 것이라고 보아야 할 것이다. 따라서 원심으로서는 대금지급의무가 선이행임을 전제로 한 계약해제에 관한 피고의 주장에 대하여 그 당부를 심리하여 이 사건 매매계약의 효력이 존속하고 있는지의 여부를 판단하여야 할 것임에도 불구하고 이에 이르지 아니하고 위와 같이 판시한 것은 쌍무계약에 있어 선이행의무에 관한 법리를 오해하여 심리를 다하지 아니하였거나 의사표시의 해석을 잘못한 위법을 저지른 것이라 할 것이므로 이 점을 지적하는 논지는 이유있다. 그러므로 피고의 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략하고, 원심판결을 파기하여 사건을 원심법원에 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 윤관(재판장) 김덕주 배만운 안우만