소유권이전등기

잔대금 중 일부를 토지가건물철거와 동시에 지급키로 한, 매매계약서상의 특약조항의 해석에 관한 법리를 오해하거나 채증법칙위배의 위법이 있다고 본 사례

토지매매계약에 있어서 특정조항으로 잔대금 중 일부를 그 지상 가건물철거와 동시에 지급하기로 약정한 경우에는 철거지연으로 인한 손해에 대비하여 위 일부 잔대금의 지급을 철거시까지 연기하여 놓은 것으로 보는 것이 경험칙에 맞는 해석이고 이에 부합하는 증언들이 있는데도 불구하고 잔금기일전이라도 위 가건물이 철거되면 위 일부 잔대금을 선지급하기로한 약정으로만 해석하여 위 증언들을 배척하고 잔금지급기일까지 철거되지 않은 경우 잔대금 전부의 지급이 철거와 동시이행관계에 있다고 인정한 것이 채증법칙위배 또는 의사표시의 해석에 관한 법리오해에 해당한다고 본 사례

민사소송법 제187조, 민법 제105조

【원고, 피상고인】 김경중 소송대리인 변호사 김덕현 【피고, 상고인】 김종수 외 1인 피고들 소송대리인 변호사 홍현옥 외1인

【원심판결】 서울고등법원 1989.4.17. 선고 88나31564 판결

【주 문】 원심판결을 파기하고, 사건을 서울고등법원에 환송한다.

【이 유】 상고이유를 판단한다. 원심판결은 이 사건 매매계약의 잔대금 33,000,000원 중 금 28,000,000원은 이 사건 토지상에 축조되어 있던 가건물이 철거되지 않을 경우라도 잔대금지급기일에 토지소유권이전등기서류와 상환으로 지급하기로 약정하였다는 피고들의 주장에 부합하는 증거들을 배척하고, 그 인용증거들에 의하여 잔대금지급기일 전에 위 가건물이 철거되면 잔금 중 금 5,000,000원은 잔금지급기일 전에 미리 지급하고 잔금지급기일까지 철거되지 않을 경우에는 잔대금 33,000,000원은 잔대금지급기일이 지나더라도 위 가건물철거 및 토지의 인도와 동시에 지급하기로 원고와 피고들간에 특약을 하였다고 인정하였으며, 가사 피고들의 주장과 같이 원고가 이 사건 매매계약상의 잔대금지급 기일에 금 5,000,000원은 위 가건물의 철거동시에 지급하기로 약정하였다 할지라도 위 가건물의 철거시한을 위 잔대금지급기일전인 1986.2.28.까지로 약정하였으나 잔대금 지급기일인 1986.3.10까지 가건물이 철거되지 아니한데다 그로부터 상당기간이 지나도록 철거될 가능성이 엿보이지 아니하는 상황이었다면 원고로서는 신의칙에 비추어 위 가건물이 철거될 때까지 잔대금 전부의 이행을 거절할 수 있다할 것이므로 피고들의 계약해제항변은 어느모로 보나 이유 없다고 판시하였다. 살피건데, 의사표시의 해석은 그 표현내용을 그 당시의 상황에 맞추어 모순없이 합리적이고 타당성있게 하여야 할 것인 바, 원심이 인용한 갑 제2호증의 1(이 사건 매매계약서)에는 특약사항으로 '매수인은 잔액금 중 지상권철거와 동시 금 5,000,000원을 지급키로 한다. 원소유자 최동수의 각서내용 및 계약서의 단서내용을 매수인 김 경중이가 인수한다'고 기재되어 있는데, 원소유자 최동수와 피고들 간의 매매계약서(을제1호증)의 단서조항에는 1)잔액금 25,300,000원 중 금 5,000,000원은 위 가건물철거와 동시 지급키로 한다. 2)잔액금은 근저당말소와 동시에 금 20,300,000원을 지급키로 한다고 되어 있어, 그 문면상 원소유자 최동수와 피고들 간에는 매매잔대금 중 금 20,300,000원은 가건물의 철거와 상관없이 그 지급기일에 근저당권말소와 동시에 지급하고 잔대금 중 금 5,000,000원은 가건물철거와 동시에 지급키로 약정하였음을 알 수 있으므로, 원고도 위와 같은 단서조항을 받아들인 것으로 보아야 할 것이고,실제로 이 단서조항에 따라 피고들은 위 최동수에게 금 5,000,000원을 공제한 매매잔대금 잔액을 지급하고 피고들 명의로 소유권이전등기를 넘겨왔으며,가건물이 철거되지 않아서 금 5,000,000원을 위 최동수에게 지급하지 아니한채 원고와 이 사건 매매계약을 체결하였다. 또 갑제2호증의2(각서, 을 제4호증과 같다), 을 제2호증(각서)에는 위 최동수가 가건물을 1986.2.28.까지 철거하지 못하면 원고에 대하여도 민.형사상의 모든 책임을 진다고 되어 있는데 이는 가건물철거가 장기간 지연되었을 때 원고도 최동수에 대하여 손해배상청구를 할 수 있고, 그 담보로 잔금 중 금5,000,000원의 지급을 연기하여 놓았다고 보는 것이 타당하다고 하겠다. 더욱 이 사건 매매계약체결당시 위 최동수가 제기한 철거소송이 계속중이었고 철거가 실현될 때까지 피고들이 위 최동수에 대한 매매잔대금 중 금 5,000,000원을 지급하지 않고 있었고 그와 같은 사정도 원고도 잘 알고 있었으므로 위 철거가 지연될 경우에 대비한 약정을 하여둘 필요성이 있었음에도 불구하고 위 매매계약상의 특약조항을 여기에 대비한 것으로 해석하지 않고, 중도금지급기일(2.25.)과 잔금지급기일(3.10.) 사이에 13일간의 간격 밖에 없는데 특히 금 5,000,000원을 위 최동수나 피고들이 빨리 지급받아야 할 사정을 나타나지 않은 이 사건에서 잔금지급기일전이라도 가건물이 철거되면 금 5,000,000원을 선지급하기로 한 약정으로만 해석한다는 것은 사리에 맞지 않으며 오히려 철거가 지연될 경우에는 잔금 중5,000,000원은 철거시까지 지급연기하여 놓고 철거지연으로 인한 손해에 대비하여 두기로 하였다고 보는 것이 우리의 경험칙에 맞는 해석이라고 할 것이다. 또 위 갑 제2호증의 2, 을 제1, 2호증 이외에 원심이 인용한 갑 제1호증의 1, 2(각 공탁서), 갑 제4호증의 1 내지 10(각 수표), 갑 제5호증(등기부등본), 갑 제8호증(증명원)의 각 기재와 제1심증인 김 덕증의 증언 중에는 원고의 잔대금지급과 위 가건물철거와의 관계에 대한 내용은 없는 반면 이 사건 매매계약의 소개인이고 계약서작성당시에 입회하였던 제1심증인 이 기인과 원심증인 김 형배는 한결같이 원고와 피고들간의 매매계약체결당시 위 최동수가 이 사건 토지상의 가건물에 대한 철거소송을 제기하여 철거소송이 계속되어 있었고, 위 최동수가 1986.2.28.까지는그 철거를 완료하겠다는 각서를 피고들에게 작성하여 준 바 있으나 그 철거시기를 예상할 수가 없었으며 이와 같은 사정을 원고도 잘 알고 있었으므로 잔금지급기일까지 위 가건물이 철거되지 않을 경우에는 잔대금 중 피고들이 위 최동수에게 철거시에 지급키로 하여 공제하였던 액수와 같은 액수인 금 5,000,000원은 후일 가건물이 철거될때 지급하고 나며지 잔대금 28,000,000원만을 잔금 지급기일에 지급하고 소유권이전등기를 넘겨 가기로 하였다고 각 증언을 하고 있는 바, 위 증인들은 앞에서 살펴본 갑 제1호증(이 사건 매매계약서)의 단서조항이나 갑 제2호증의 2, 을 제2호증(각 각서)의 기재와 부합하는데도 불구하고 이와 상치된다고도 볼만한 내용도 없는 원심 인용증거들에 비추어 이를 배척한 것은 우리의 경험칙이나 논리칙에도 맞지 않는다고 하겠다. 또 가건물의 철거가 지연되면 위와 같은 약정에도 불구하고 신의칙상 잔대금 지급은 철거와 동시이행관계에 있게 된다고 볼 수도 없다 할 것이다. 결국 원심은 채증법칙을 위반하였거나 의사표시의 해석에 관한 법리를 오해하였다 할 것이고, 이는 소송촉진등에관한특례법 제12조 제2항에 해당된다. 그러므로 원심판결을 파기하여 사건을 원심법원에 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 박우동(재판장) 이재성 윤영철 김용준