임대료등

【원 고】 주식회사 우경엔지니어링 (소송대리인 법무법인 수 담당변호사 강현)

【피 고】 강림산업 주식회사 (소송대리인 법무법인 우원 외 1인)

【변론종결】2011. 4. 28.

【주 문】 1. 피고는 원고에게 36,516,129원 및 이에 대하여 2004. 2. 5.부터 2011. 5. 12.까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라. 2. 원고의 나머지 청구를 기각한다. 3. 소송비용 중 2/3는 원고가, 나머지는 피고가 각 부담한다. 4. 제1항은 가집행할 수 있다.

【청구취지】피고는 원고에게 111,053,300원 및 이에 대하여 2004. 2. 5.부터 이 사건 소장 부본 송달일까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.

【이 유】1. 인정사실 가. 원고는 1997. 3. 27.경 자신 소유인 파주시 교하면 문발리 1-27 공장용지 5,876m²(이하 ‘이 사건 토지’라 한다.) 지상에 경량철골조 샌드위치패널지붕 단층공장(내역: A동 825m², B동 825m², C동 1307.5m²)을 신축하여 소유하고 있었다.

나. 원고는 1999. 4. 26. 피고에게 이 사건 토지상의 공장건물 중 C동 1307.50m²(이하 ‘이 사건 임차건물’이라 한다.)을 임대차보증금 10,000,000원, 차임 월 2,800,000원, 임대차기간 1999. 8. 1.부터 "경매 또는 토지개발공사로부터 권리상실시"까지로 정하여 임대하였다(이하 ‘이 사건 임대차’라 한다.).

다. 한국토지주택공사(구 한국토지공사)는 이 사건 토지를 포함한 파주시 교하면 일대의 택지개발사업실시계획에 대하여 건설교통부장관으로부터 승인을 얻어 2000. 11. 17. 이를 고시하였다. 이후 중앙토지수용위원회는 2002. 4. 16. 수용개시일을 2002. 6. 4.로 하여 이 사건 토지를 수용하고 그 지상 공장건물 등 지장물을 이전하게 하는 재결을 하고, 2002. 6. 11. 수용개시일을 2002. 7. 30.로 하여 그 영업설비 등 물건을 이전하게 하는 재결을 하였다.

라. 한국토지주택공사는 2003. 3. 14.경부터 2004. 1. 29.경까지 원고에게 6차례에 걸쳐 관련 보상절차가 완료되었다는 이유로 이 사건 토지 지상 공장건물 등 지장물을 이전할 것을 요청한다는 내용의 계고를 하였다. 그러나 원고가 이에 응하지 아니하자, 한국토지주택공사는 2004. 2월경 이 사건 토지상의 공장건물 내부에 있던 영업시설물 등을 반출함과 아울러 공장건물을 철거하는 한편 반출물건 중 일부와 철거잔존물을 파주시 교하읍 서패리 273-2에 있는 적치장으로 이전하는 방법으로 행정대집행을 실시하였다.

마. 한편, 피고는 위 수용재결 이후에도 이 사건 임차건물에서 계속 공장을 운영하다가 2003. 12. 19.경 패널 등 자재 일부를 제외한 기계설비 등 대부분의 시설물을 이전하고 위 건물의 사용을 중단하였다. [인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 1호증, 갑 3호증의 1 내지 4, 갑 4호증의 2, 갑 8호증, 갑 9호증, 을 2호증, 을 3호증의 1, 2의 각 기재, 변론 전체의 취지 2. 부당이득반환청구에 관한 판단 가. 원고의 주장 피고는 이 사건 임차건물에 대한 재결이 내려지자 2002. 8. 1.부터 차임을 지급하지 않으면서 행정대집행이 완료된 2004. 2. 4.까지 위 건물을 무단으로 점유, 사용하였다. 따라서 피고는 원고에게 위 기간 동안의 차임 상당액 50,773,300원(2002. 8. 1.부터 2004. 1. 31.까지 18개월 × 2,800,000원 + 2004. 2. 1.부터 2004. 2. 4.까지 4일 / 30일 × 2,800,000원, 십 원 단위 이하 버림)에서 임대차보증금 10,000,000원을 공제한 나머지 40,773,300원을 부당이득금으로 지급할 의무가 있다.

나. 부당이득반환의무의 발생 및 범위 1) 위 인정사실에 의하면, 2002. 4. 16. 수용개시일을 2002. 6. 4.로 하여 이 사건 토지에 관한 수용재결이 내려지고, 이어 2002. 6. 11. 수용개시일을 2002. 7. 30.로 하여 이 사건 임차건물 등에 대하여 이전재결이 내려짐으로써 늦어도 2002. 7. 30.경에는 원고가 이 사건 토지상의 이 사건 임차건물에 대한 이용권한을 상실함으로써 이 사건 임대차계약에서 정한 임대차기간 만료일이 도래하였다고 할 것이고, 피고는 기간만료로 이 사건 임대차가 종료한 후에도 2003. 12. 19. 이 사건 임차건물로부터 기계설비 등 시설물을 이전할 때까지 원고 소유인 이 사건 임차건물을 계속 점유한 채 공장으로 사용하였음을 알 수 있다. 따라서 특별한 사정이 없는 한 피고는 원고에게 위 임대차기간의 만료일 다음날로서 원고가 구하는 2002. 8. 1.부터 이 사건 임차건물의 사용·수익을 종료한 날인 2003. 12. 19.까지 이 사건 임차건물의 점유, 사용으로 인한 차임 상당의 부당이득금을 반환할 의무가 있다고 할 것이다(피고는 2002. 9월분까지의 차임을 지급하였다고 주장하나, 갑 7호증의 1, 2의 각 기재에 비추어 을 1호증의 1 내지 5의 각 기재만으로는 위 주장사실을 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다.). 2) 나아가 원고는 피고가 이 사건 임차건물에 대한 행정대집행 완료일인 2004. 2. 4.까지 이 사건 임차건물을 점유, 사용하였으므로 위 날짜까지의 부당이득금을 반환할 의무가 있다고 주장한다. 그러나 임차인이 임대자 종료 후 임차건물을 계속 점유하기는 하였으나 이를 사용, 수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻은 바 없는 경우에는 그로 인하여 임대인에게 손해가 발생하였다 하더라도 임차인에게 부당이득반환의무는 성립하지 않는 것이고, 이는 임차인의 사정으로 인하여 임차건물을 사용·수익하지 못하였거나 임차인이 자신의 시설물을 반출하지 아니하였다고 하더라도 마찬가지이다. 그런데 앞서 본 바와 같이 피고가 2003. 12. 19.경 이 사건 임차건물 내 대부분의 시설물을 이전한 후 더 이상 이 사건 임차건물을 사용·수익하지 아니하였으므로, 행정대집행 시까지 피고의 물건 일부가 이 사건 임차건물 내에 남아 있었다 하더라도 그로 인하여 피고에게 부당이득반환의무는 성립하지 않는다고 할 것이니 원고의 이 부분 주장은 이유 없다. 3) 그렇다면, 피고는 원고에게 2002. 8. 1.부터 2003. 12. 19.까지 이 사건 임차건물의 차임 상당액인 월 2,800,000원의 비율로 계산한 부당이득금 46,516,129원(2002. 8. 1.부터 2003. 11. 30.까지 16개월 × 2,800,000원 ＋ 2003. 12. 1.부터 2003. 12. 19.까지 19일 / 31일 × 2,800,000원, 원 단위 미만 버림)에서 임대차보증금 10,000,000원을 공제한 36,516,129원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

다. 피고의 항변에 관한 판단 1) 피고는, 원고의 이 사건 소는 원고 주장의 부당이득금 발생 만료일인 2004. 2. 4.부터 상법 제64조에서 정한 상사 소멸시효기간인 5년이 경과된 후인 2010. 9. 8. 제기되었으므로, 원고의 채권은 시효로 소멸하였다고 항변한다. 살피건대, 상법 제64조가 적용되는 상행위로 인한 채권은 상행위에 속한 법률행위에 의하여 발생하는 채권이어야 할 것인데, 부당이득반환채권은 법률행위에 의하여 발생하는 것이 아니고 법률의 규정에 의하여 발생하는 것이다. 한편, 상법 제64조의 상사시효제도는 대량, 정형, 신속이라는 상거래 관계 특유의 성질에 기인한 제도인바, 상인인 원, 피고가 부동산에 관하여 임대차계약을 체결하는 행위는 상행위에 해당한다고 하더라도, 임대차 종료 후 이 사건 임차건물의 무단 점유·사용으로 인한 부당이득반환채권은 상거래 관계에 있어서와 같이 정형적으로나 신속하게 해결할 필요가 있다고 보기도 어렵다. 그렇다면, 원고의 부당이득반환채권에는 상법 제64조가 적용되지 아니하고 그 소멸시효기간은 민법 제162조 제1항에 따라 10년이라고 보아야 할 것이다(한편, 피고는 이 사건 임대차가 행정대집행이 실시된 2004. 2. 5.까지는 종료하지 아니하였음을 전제로 원고가 구하는 차임 상당의 채권은 민법 제163조 내지는 상법 제64조에서 정한 시효기간의 적용을 받는다고 주장하기도 하나, 이 사건 임대차가 2003. 7. 30.경 기간만료로 종료되었음은 앞서 본 바와 같다.). 그런데 이 사건 임대차계약이 종료한 후인 2002. 8. 1.부터 기산하더라도 10년이 경과하기 전인 2010. 9. 8.에 이 사건 소가 제기되었음이 기록상 분명하므로, 피고의 위 항변은 이유 없다. 2) 피고는, 원고가 이 사건 임차건물에 대한 손실보상절차에서 피고 소유의 패널생산라인을 원고의 소유인 것처럼 가장하여 그 이전보상비를 청구하여 그 가액 상당인 23,000,000원을 보상금으로 지급받았으므로, 위 부당이득금에서 위 23,000,000원을 공제하여야 한다고 주장한다. 그러므로 이 사건 임차건물에 대한 손실보상금을 산정함에 있어 피고 소유의 패널생산라인이 포함되었는지 보건대, 갑 4호증의 1, 갑 9호증, 갑 13호증의 각 기재에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정, 즉 원고가 위 손실보상금 액수를 다투며 중앙토지수용위원회 등을 상대로 제기한 서울행정법원 2002구합42398호 토지수용이의재결처분 등 취소소송에서 보상금 산정 대상 물건 목록 중 위 패널생산라인 부분을 제외하였고 이에 따라 위 법원이 보상금을 산정한 점에 비추어, 갑 7호증의 1의 기재만으로는 이 사건 임차건물에 대한 손실보상금을 산정함에 있어 위 패널생산라인이 포함되었다고 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 피고의 위 공제 항변은 나머지 점에 나아가 살필 필요 없이 이유 없다. 3. 손해배상금 등 청구에 관한 판단 가. 원고의 주장 원고는 피고로부터 행정대집행이 되기 전에 이 사건 임차건물을 인도받았더라면 이를 다른 곳으로 이전하여 사용·수익할 수 있었다. 그러나 피고가 이 사건 임대차 종료 후에도 원고의 반환 요구에 응하지 아니한 채 이 사건 임차건물을 계속 사용·수익하는 바람에 결국 행정대집행을 당하여 이 사건 임차건물이 멸실되었고, 원고가 행정대집행 비용을 부담하게 되었다. 따라서 피고는 원고에게 멸실된 이 사건 임차건물의 가액 496,850,000원 중 일부로서 그 10%에 해당하는 49,685,000원을 손해배상금으로, 원고가 납부한 행정대집행 비용 20,595,000원을 구상금으로 각 지급할 의무가 있다.

나. 판단 1) 먼저, 피고가 이 사건 임차건물의 반환을 거부하는 바람에 행정대집행을 당하였는지 본다. 위 인정사실에 의하면, 피고가 이 사건 임대차 종료일인 2002. 7. 30. 이후에도 이 사건 임차건물을 계속 점유한 채 공장으로 사용하다가 2003. 12. 19.경 다른 곳으로 이전하였고, 다만 당시 이 사건 임차건물 내에 영업시설물 중 패널 등 자재 일부분을 수거하지 않고 방치하였음을 알 수 있다. 그러나 앞서 든 증거에 의하여 알 수 있는 다음의 사실에 비추어 볼 때, 위 사실관계만으로 피고가 이 사건 임차건물의 반환을 거부하는 바람에 행정대집행을 당하였다고 인정하기에 부족하고 달리 이 점을 인정할 증거가 없다. 즉, 원고는 한국토지주택공사가 시행하는 택지개발사업과 관련하여 이 사건 토지 및 그 지장물뿐만 아니라 인접한 파주시 교하면 문발리 1-24 공장용지 2,088m² 및 그 지장물 등에 대하여도 수용 및 이전으로 인한 손실보상을 받게 되었는데, 그 보상금 산정과 관련하여 누락된 부분이 있다고 주장하면서 중앙토지수용위원회와 한국토지주택공사를 상대로 토지수용이의재결처분 등 취소소송( 서울행정법원 2002구합42398, 서울고등법원 2003누22539)을 제기하는 한편 위 각 토지의 인도와 그 지장물의 이전을 거부하였고, 이에 한국토지주택공사는 2004. 2.경 이 사건 임차건물을 포함한 위 각 토지상의 지장물 전부에 대하여 행정대집행을 실시하였다. 당시 원고의 대표이사인 소외인은 자신 소유로써 이 사건 토지 등과 함께 수용재결된 파주시 교하면 문발리 1-22 토지 및 그 지상 공장건물 등에 대하여도 인도 및 이전을 거부하여 같이 행정대집행을 당하였다. 원고, 소외인 등은 위 행정대집행이 위법하다고 주장하면서 한국토지주택공사 등을 상대로 2004. 5. 3. 의정부지방법원 고양지원 2004가합2007호 손해배상 청구소송을 제기하였으나 2006. 2. 3. 원고 등 패소 판결이 선고되었고, 위 판결은 항소심( 서울고등법원 2006나37894)과 상고심( 대법원 2007다82950)을 거쳐 2010. 1. 28. 확정되었는데, 원고는 그 후 비로소 피고에게 손해배상책임을 추궁하면서 2010. 9. 8. 이 사건 소를 제기하였다. 피고는 앞서 본 바와 같이 2003. 12. 19.경 이 사건 임차건물에서 다른 곳으로 이전하면서 필요한 영업시설물을 모두 수거하였고, 원고도 2004. 1. 30. 발송한 내용증명우편을 통해 피고에게 차임 상당 부당이득금의 지급과 이전시 파손된 부분의 원상회복만을 요구하였을 뿐 별도로 철거잔존물의 수거 등을 요구한 바 없다. 2) 그렇다면, 원고가 피고로 인하여 행정대집행을 당하였음을 전제로 하는 위 주장은 모두 이유 없다. 4. 결론 그렇다면, 피고는 원고에게 위 부당이득금 36,516,129원 및 이에 대하여 위 부당이득반환채권의 성립일 이후로서 원고가 구하는 2004. 2. 5.부터 피고가 그 이행의무의 존재 여부나 범위에 관하여 항쟁함이 상당한 이 판결선고일인 2011. 5. 12.까지는 민법에서 정한 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법에서 정한 연 20%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 따라서 원고의 이 사건 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고 나머지 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다. 판사 오선희(재판장) 남신향 권기백